Schuldenquote-Rechner

Die Schuldenquote, im Englischen meist DTI (Debt-to-Income) genannt, ist eine der ersten Kennzahlen, die ein Kreditgeber berechnet, wenn Sie eine Hypothek, einen Autokredit, einen Privatkredit oder sogar einen Mietvertrag beantragen. Sie misst, welcher Anteil Ihres monatlichen Bruttoeinkommens – Ihres Gehalts vor Abzug von Steuern, Versicherungsbeiträgen oder Altersvorsorgebeiträgen – bereits für die Tilgung von Schulden gebunden ist. Anders als Ihr Kredit-Score, der rückblickend zeigt, wie zuverlässig Sie Schulden in der Vergangenheit zurückgezahlt haben, blickt die DTI nach vorn: Sie schätzt ab, wie viel Spielraum in Ihrem Budget noch für eine neue monatliche Zahlung bleibt, ohne dass Sie sich finanziell übernehmen. Dieser Rechner gibt zwei Versionen dieser Kennzahl aus. Die Front-End-Quote berücksichtigt nur die Wohnkosten – Miete oder, bei Wohneigentum, die Hypothekenrate einschließlich Grundsteuer und Versicherung. Die Back-End-Quote addiert zu den Wohnkosten jede weitere wiederkehrende Schuldzahlung: Kreditkarten, Autokredite, Studienkredite und alles andere, wozu Sie vertraglich jeden Monat verpflichtet sind. Kreditgeber prüfen beide Werte, aber die Back-End-Quote ist meist die entscheidende Zahl, da sie Ihre gesamte monatliche Schuldenlast widerspiegelt und nicht nur einen Teil davon.

Stellen Sie sich ein Paar vor, das gemeinsam 7.000 $ brutto im Monat verdient und zum ersten Mal ein Haus sucht. Es zahlt monatlich 400 $ für ein Auto, insgesamt 250 $ für Studienkredite und etwa 100 $ Mindestzahlungen für Kreditkarten – also 750 $ bestehende Schulden pro Monat, noch bevor überhaupt eine Hypothek ins Spiel kommt. Wenn das Paar ein Haus mit einer monatlichen Rate von 2.100 $ einschließlich Steuern und Versicherung ins Auge fasst, ergibt sich eine Back-End-DTI von (750 $ + 2.100 $) / 7.000 $ = 40,7 %. Das liegt über der 36-%-Marke, die die meisten Kreditgeber als ideal ansehen, bewegt sich aber noch im Rahmen vieler klassischer Darlehen, die bei guter Bonität und finanziellen Reserven häufig bis zu 43–45 % zulassen. Die Zahlen vor der Antragstellung durchzurechnen, zeigt dem Paar genau, wo es steht – statt es erst vom Kreditsachbearbeiter nach einer harten Bonitätsprüfung zu erfahren.

Die DTI spielt nicht nur bei Hypotheken eine Rolle. Stellen Sie sich eine kürzlich graduierte Person vor, die 4.200 $ im Monat verdient, bereits 380 $ für Studienkredite zahlt und ein Auto mit einer geschätzten monatlichen Rate von 350 $ finanzieren möchte. Selbst ohne weitere Schulden steigt die DTI dadurch auf etwa 17 % – ein komfortabel niedriger Wert, denn Autokreditgeber genehmigen oft eine Back-End-DTI von bis zu 45–50 %, da Autokredite kurzfristiger und risikoärmer sind als Hypotheken. Trägt dieselbe Person jedoch zusätzlich 200 $ an Kreditkarten-Mindestzahlungen und erwägt einen Mietvertrag mit 1.400 $ Miete, ändert sich das Bild: monatliche Gesamtverpflichtungen von 2.330 $ bei einem Einkommen von 4.200 $ ergeben etwa 55 % – ein Wert, bei dem viele Vermieter und Kreditgeber zögern würden. Beide Szenarien vor der Unterschrift gegenüberzustellen, ist genau die Art von Vergleich, für die dieser Rechner gedacht ist.

Die DTI-Grenzwerte sind nicht bei jedem Darlehenstyp identisch. Klassische Hypotheken, die von Fannie Mae oder Freddie Mac abgesichert werden, begrenzen die Back-End-DTI in der Regel auf etwa 45 %, in Einzelfällen mit Ausgleichsfaktoren wie einer hohen Anzahlung oder erheblichen Ersparnissen bis zu 50 %. FHA-Darlehen, die für Käufer mit schwächerem Bonitätsprofil konzipiert sind, können in manchen Fällen Back-End-Quoten von bis zu 50–57 % zulassen, da das Programm auf eine flexiblere Kreditprüfung ausgelegt ist. VA-Darlehen, die berechtigten Veteranen und Angehörigen der Streitkräfte offenstehen, kennen keine feste DTI-Obergrenze in diesem Sinne – Kreditgeber wägen die DTI stattdessen zusammen mit einem separaten Resteinkommenstest ab, der betrachtet, was nach allen Ausgaben übrig bleibt. Autokreditgeber und Anbieter von Privatkrediten wenden in der Regel lockerere Maßstäbe an als Hypothekengeber, da die Darlehen kleiner sind und die Sicherheit leichter zu verwerten ist. All das lässt sich nicht in eine einzige Bestehen-oder-Durchfallen-Zahl fassen – deshalb gibt dieser Rechner die reine Quote und eine allgemeine Einordnung aus, statt eine strikte Ja-oder-Nein-Antwort zu liefern: Der passende Grenzwert hängt davon ab, welche Art von Darlehen Sie beantragen.

Fällt Ihre DTI höher aus, als Ihnen lieb ist, gibt es im Grunde nur drei Stellschrauben: Schulden abbauen, keine neuen Schulden aufnehmen oder das Einkommen erhöhen – wobei manche Ansätze schneller wirken als andere. Eine kleine Schuld mit hoher Mindestzahlung vollständig zu tilgen – etwa eine Kreditkarte mit 150 $ Mindestzahlung – verbessert die Quote oft stärker, als einen größeren Betrag von einem größeren Kredit abzutragen, weil die DTI auf die Mindestzahlung schaut, nicht auf den Saldo. Das ist dieselbe Logik, die hinter der Schneeball-Tilgungsstrategie steckt. Ebenso wichtig ist es, in den Monaten vor einem Hypothekenantrag auf neue Finanzierungen zu verzichten – ein neues Auto-Leasing, eine neue Kreditkarte, ein Jetzt-kaufen-später-zahlen-Plan –, denn Kreditgeber prüfen die DTI bis kurz vor dem Abschluss erneut, und eine neue monatliche Verpflichtung kann ein bereits genehmigtes Darlehen noch zum Scheitern bringen. Beim Einkommen zählen Kreditgeber in der Regel nur Einkünfte, die sie nachprüfen können und die voraussichtlich fortbestehen – eine kürzliche Gehaltserhöhung, ein Nebenjob oder freiberufliches Einkommen müssen daher meist erst über einen dokumentierten Zeitraum, oft zwei Jahre Steuererklärungen, nachgewiesen werden, bevor sie zum anrechenbaren Einkommen zählen.

Es lohnt sich, klar zu benennen, was die DTI nicht misst. Zwei Haushalte mit identischer DTI von 35 % können finanziell in ganz unterschiedlichen Situationen stecken – der eine verfügt vielleicht über drei Monatsausgaben an Ersparnissen und keinerlei sonstigen finanziellen Druck, während der andere von Gehalt zu Gehalt lebt, ganz ohne Polster. Die DTI ignoriert zudem unregelmäßige, aber reale Kosten wie Kinderbetreuung, medizinische Ausgaben oder Abonnements, die zwar nicht als „Schulden“ auftauchen, aber trotzdem um dasselbe Einkommen konkurrieren. Für Kreditgeber ist sie eine standardisierte, nützliche Kennzahl, weil sie einfach, konsistent und anhand von Gehaltsabrechnungen und Bonitätsauskünften überprüfbar ist – für Ihre eigene Budgetplanung ist sie jedoch ein Ausgangspunkt, nicht das vollständige Bild. Wenn Sie Ihre DTI zusätzlich mit einem Blick auf Ihren tatsächlichen monatlichen Cashflow – vor und nach einer neuen Zahlung – kombinieren, erhalten Sie ein deutlich vollständigeres Bild dessen, was Sie sich wirklich leisten können.

Die Berechnung der DTI wird komplizierter, wenn das Einkommen nicht aus einem festen Gehalt besteht. Bei Selbstständigen, Freiberuflern und Personen auf Provisionsbasis wird das anrechenbare Einkommen in der Regel über die vergangenen zwei Steuererklärungen gemittelt – nach Abzug von Betriebsausgaben und sonstigen Abzügen. Das bedeutet oft, dass das vom Kreditgeber angerechnete Einkommen deutlich niedriger ausfällt als das, was tatsächlich vor Abzügen auf dem Konto landet. Eine freiberufliche Designerin, die netto 6.000 $ im Monat einnimmt, aber nach Abzügen nur 3.800 $ in der Steuererklärung ausweist, wird bei der DTI-Berechnung wahrscheinlich mit dem niedrigeren Betrag geführt – selbst wenn ihr tatsächlicher monatlicher Cashflow fast doppelt so hoch ist. Wer sich in dieser Situation befindet, profitiert davon, die DTI auf beide Arten zu berechnen – anhand des tatsächlichen Cashflows und anhand des dokumentierten steuerpflichtigen Einkommens –, um schon vor der Antragstellung zu wissen, welche Zahl der Kreditgeber tatsächlich verwenden wird.