Calcolatore del rapporto debito/reddito

Il rapporto debito/reddito, solitamente abbreviato in DTI, è uno dei primi valori che un prestatore calcola quando richiedi un mutuo, un prestito auto, un prestito personale o persino un contratto di affitto. Misura quanta parte del tuo reddito mensile lordo — lo stipendio prima di tasse, premi assicurativi o contributi previdenziali — è già impegnata nel pagamento di debiti. A differenza del tuo punteggio di credito, che guarda al passato per valutare con quanta affidabilità hai rimborsato i debiti, il DTI guarda al futuro: stima quanto margine resta nel tuo budget per assumere un nuovo pagamento mensile senza indebitarti eccessivamente. Questo calcolatore mostra due versioni di questo numero. Il rapporto frontale considera solo i costi dell'abitazione — l'affitto, oppure la rata del mutuo comprensiva di tasse sulla proprietà e assicurazione se sei proprietario. Il rapporto totale aggiunge alla casa ogni altro pagamento di debito ricorrente: carte di credito, prestiti auto, prestiti studenteschi e qualsiasi altro obbligo contrattuale mensile. I prestatori controllano entrambi, ma il rapporto totale è di solito il numero decisivo, poiché riflette l'intero carico di debito mensile e non solo una parte di esso.

Immagina una coppia con un reddito lordo combinato di 7.000 $ al mese che sta cercando la prima casa. Pagano una rata auto di 400 $, prestiti studenteschi per un totale di 250 $ e circa 100 $ di pagamenti minimi su carte di credito — 750 $ al mese di debiti esistenti ancora prima di aver considerato un mutuo. Se puntano a una casa con una rata mensile di 2.100 $, tasse e assicurazione incluse, il loro DTI totale risulta essere (750 $ + 2.100 $) / 7.000 $ = 40,7%. Questo supera la soglia del 36% che la maggior parte dei prestatori considera ideale, ma resta comunque nell'intervallo di molti mutui convenzionali, che consentono comunemente fino al 43–45% con un buon punteggio di credito e riserve di liquidità. Fare questo calcolo prima di presentare la domanda permette alla coppia di sapere esattamente a che punto è, invece di scoprirlo da un funzionario del prestito dopo un controllo approfondito del credito.

Il DTI conta anche al di fuori dei mutui. Immagina un neolaureato che guadagna 4.200 $ al mese, paga già 380 $ di prestiti studenteschi e vuole finanziare un'auto con una rata stimata di 350 $. Anche senza altri debiti, questo porta il suo DTI a circa il 17%, un livello comodamente basso — i prestatori auto spesso approvano fino al 45–50% di DTI totale, poiché i prestiti auto hanno durata più breve e rischio minore rispetto ai mutui. Ma se lo stesso neolaureato ha anche 200 $ di pagamenti minimi su carte di credito e sta valutando di firmare un contratto di affitto con un canone di 1.400 $, il quadro cambia: obblighi mensili totali di 2.330 $ a fronte di un reddito di 4.200 $ danno circa il 55%, un livello che farebbe esitare molti proprietari e prestatori. Confrontare entrambi gli scenari fianco a fianco — prima di firmare qualsiasi cosa — è esattamente il tipo di confronto per cui questo calcolatore è stato creato.

Le soglie di DTI non sono identiche per ogni tipo di prestito. I mutui convenzionali garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac in genere limitano il DTI totale intorno al 45%, a volte fino al 50% con fattori compensativi come un acconto elevato o risparmi sostanziali. I prestiti FHA, pensati per acquirenti con profili di credito più deboli, possono in alcuni casi consentire rapporti totali fino al 50–57%, poiché il programma è costruito su una sottoscrizione più flessibile. I prestiti VA, disponibili per veterani e militari idonei, non impongono un tetto rigido di DTI nello stesso modo — i prestatori ponderano invece il DTI insieme a un test separato sul reddito residuo, che valuta cosa resta dopo tutte le spese. I prestatori auto e di prestiti personali tendono ad applicare standard più flessibili rispetto ai prestatori ipotecari, poiché i prestiti sono più piccoli e la garanzia è più facile da recuperare. Nulla di tutto ciò si riduce a un unico numero di superato o bocciato, motivo per cui questo calcolatore mostra il rapporto grezzo e una fascia di idoneità generale invece di una risposta rigida sì o no — la soglia giusta dipende dal tipo di prestito che stai richiedendo.

Se il tuo DTI risulta più alto di quanto vorresti, in pratica ci sono solo tre modi per abbassarlo: ridurre i debiti, evitare di contrarne di nuovi, oppure aumentare il reddito — e alcuni approcci funzionano più velocemente di altri. Estinguere completamente un piccolo debito con un pagamento minimo elevato — una carta di credito con un minimo di 150 $, ad esempio — spesso migliora il tuo rapporto più che ridurre di una somma maggiore un prestito più grande, perché il DTI si basa sul pagamento minimo, non sul saldo. È la stessa logica alla base della strategia di rimborso a "palla di neve". Evitare nuovi finanziamenti — un leasing auto, una nuova carta di credito, un piano "compra ora, paga dopo" — nei mesi prima di una richiesta di mutuo conta altrettanto, poiché i prestatori riverificano il DTI fino al rogito, e un nuovo impegno mensile può far saltare un prestito già approvato. Sul fronte del reddito, i prestatori generalmente contano solo il reddito che possono verificare e che si aspettano continui nel tempo, quindi un aumento recente, un secondo lavoro o un reddito da lavoro autonomo di solito richiedono una documentazione storica, spesso due anni di dichiarazioni dei redditi, prima di poter essere conteggiati come reddito valido ai fini del prestito.

Vale la pena chiarire cosa il DTI non misura. Due famiglie con un DTI identico del 35% possono trovarsi in situazioni finanziarie molto diverse — una potrebbe avere tre mesi di spese messe da parte e nessun'altra pressione finanziaria, mentre l'altra vive di stipendio in stipendio, senza alcun margine. Il DTI ignora anche costi irregolari ma reali come l'assistenza all'infanzia, le spese mediche o gli abbonamenti, che non compaiono come "debito" ma competono comunque per lo stesso reddito. È un numero standardizzato e utile per i prestatori perché è semplice, coerente e verificabile da buste paga e rapporti di credito — ma per le tue decisioni di budget personali è un punto di partenza, non il quadro completo. Abbinare il tuo DTI a uno sguardo al tuo effettivo flusso di cassa mensile, prima e dopo qualsiasi nuovo pagamento, offre un'idea molto più completa di ciò che puoi permetterti comodamente.

Il calcolo del DTI diventa più complicato quando il reddito non deriva da uno stipendio fisso. Per lavoratori autonomi, freelance e chi viene pagato a commissione, il reddito valido ai fini del prestito viene generalmente calcolato come media delle ultime due dichiarazioni dei redditi, dopo la detrazione delle spese aziendali e di altre deduzioni — il che spesso significa che il reddito considerato dal prestatore è notevolmente inferiore a quello che effettivamente arriva sul conto prima delle detrazioni. Una designer freelance che incassa 6.000 $ netti al mese ma dichiara 3.800 $ dopo le detrazioni nella dichiarazione dei redditi vedrà probabilmente il proprio DTI calcolato su questa cifra più bassa, anche se il suo flusso di cassa mensile reale è quasi il doppio. Chiunque si trovi in questa situazione trae vantaggio dal calcolare il DTI in entrambi i modi — in base al flusso di cassa reale e in base al reddito imponibile documentato — per sapere quale cifra userà davvero il prestatore prima di presentare la richiesta.